Ustawa o modernizacji budynków: co się teraz opłaca inwestorom na rynku nieruchomości

Ustawa o modernizacji budynków (GModG) ponownie zapewnia właścicielom nieruchomości większą swobodę w wyborze systemów grzewczych. Nowe instalacje grzewcze na gaz i olej są zasadniczo dozwolone. Jednak to, co przy zakupie wydaje się tańsze, może okazać się kosztowne w trakcie eksploatacji. W przyszłości wynajmujący będą bowiem musieli sami pokrywać większą część kosztów gazu. Dla inwestorów nieruchomościowych rodzi się zatem pytanie, które systemy grzewcze opłacają się w dłuższej perspektywie i jakie obciążenia finansowe mogą ich czekać w nadchodzących latach.

Nowe przepisy dotyczące ogrzewania i ich konsekwencje finansowe

Istotna zmiana w ustawie GModG dotyczy zaopatrzenia w ciepło. Zniesiono dotychczasowy wymóg, zgodnie z którym nowo instalowane systemy grzewcze musiały wykorzystywać co najmniej 65 procent energii odnawialnej. Dzięki temu właściciele mogą ponownie swobodniej wybierać spośród różnych systemów grzewczych. Szczególnie w przypadku starszych budynków istniejących może to początkowo stanowić ulgę. Nie wszędzie bowiem można w krótkim czasie zainstalować pompę ciepła lub podłączyć się do sieci ciepłowniczej.

Zgodnie z nowymi przepisami wynajmujący będą musieli od 2028 r. pokrywać połowę kosztów związanych z emisją CO₂ oraz opłat za korzystanie z sieci gazowej w przypadku nowo zainstalowanych instalacji grzewczych na gaz. Do tego dochodzą dodatkowe koszty związane z tzw. „schodami ekologicznymi”, które od 2029 r. nakładają obowiązek stopniowego zwiększania udziału paliw przyjaznych dla klimatu. Przewiduje się 10 procent od 2029 roku, 30 procent od 2035 roku i 60 procent od 2040 roku. W przyszłości właściciele nieruchomości będą również ponosić połowę tych dodatkowych kosztów.

Firma Westbridge obliczyła, jak duże mogą być tego skutki finansowe, na przykładzie budynku wielorodzinnego z ośmioma mieszkaniami i łączną powierzchnią mieszkalną wynoszącą 600 metrów kwadratowych. Budynek z 1980 roku charakteryzuje się średnim stanem energetycznym i zużywa rocznie około 75 000 kilowatogodzin ciepła. Podczas gdy zakup centralnego ogrzewania gazowego w tym przykładzie kosztuje około 36 000 euro, koszty inwestycyjne związane z pompą ciepła, po odliczeniu zakładanej dotacji, wynoszą około 80 000 euro.

Na pierwszy rzut oka znacznie niższa cena zakupu przemawia na korzyść ogrzewania gazowego. Jednak właściciele muszą również uwzględnić koszty bieżące. Zgodnie z nowymi przepisami wynajmujący będą bowiem w przyszłości sami ponosić większą część kosztów gazu. W przypadku nowego ogrzewania gazowego, zgodnie z modelowym obliczeniem, wynajmujący musiałby już w 2029 roku liczyć się z rocznym udziałem w kosztach wynoszącym od około 1 100 do 2 200 euro. W 2035 r. kwota ta mogłaby wynieść od 2 200 do około 4 000 euro, a w 2040 r. nawet do około 4 750 euro. To, jak wysokie będą faktycznie te obciążenia, zależy między innymi od zmian cen uprawnień do emisji CO₂, opłat za korzystanie z sieci gazowej oraz kosztów paliw przyjaznych dla klimatu.

W okresie 20 lat może to skutkować dodatkowymi kosztami rzędu kilkudziesięciu tysięcy euro. Kto porównuje wyłącznie koszty zakupu, ryzykuje zatem podjęcie kosztownej, błędnej decyzji. Właściciele powinni uwzględnić nie tylko cenę zakupu, ale także bieżące koszty energii, konserwację oraz ewentualne dostosowania techniczne w całym okresie użytkowania.

Warunki techniczne i długoterminowe ryzyko związane z kosztami

Oprócz bezpośrednio przewidywalnych zmian kosztów właściciele muszą również uwzględnić długoterminowy rozwój infrastruktury energetycznej. Jeśli w przyszłości mniej budynków będzie ogrzewanych gazem, stałe koszty eksploatacji i konserwacji sieci gazowych rozłożą się na malejącą liczbę przyłączy. Może to spowodować wzrost opłat sieciowych dla pozostałych użytkowników i dodatkowo obciążyć opłacalność systemów grzewczych opartych na paliwach kopalnych.
Nowe ogrzewanie gazowe nie musi zatem z zasady być złym wyborem. Jeśli montaż pompy ciepła nie jest technicznie możliwy, a przyłącze do sieci ciepłowniczej będzie dostępne dopiero za kilka lat, ogrzewanie gazowe może być sensownym rozwiązaniem przejściowym na okres od dziesięciu do piętnastu lat. Pod warunkiem, że właściciele uwzględnią przyszłą zmianę już przy podejmowaniu decyzji inwestycyjnej.

Również w przypadku pompy ciepła wszystko zależy od konkretnego budynku. Szczególnie w przypadku starszych budynków wielorodzinnych na przykład niewystarczająca moc przyłącza elektrycznego lub konieczność przebudowy instalacji technicznych budynku mogą spowodować znaczne dodatkowe nakłady inwestycyjne. Ogólne zalecenia są zbyt uproszczone. To, jaki system grzewczy się opłaca, zależy zarówno od warunków technicznych, jak i od przewidywanych kosztów całkowitych.
Oprócz kosztów ważną rolę odgrywa również finansowanie. Banki coraz większą wagę przywiązują do tego, na ile dana nieruchomość jest zrównoważona. Kto dziś instaluje nowy system ogrzewania gazowego, powinien zatem również rozważyć, czy może to utrudnić późniejsze finansowanie.

Analiza stanu obecnego jako podstawa decyzji inwestycyjnych

Szczególnie dla właścicieli większych i zróżnicowanych portfeli nieruchomości wyzwaniem jest ustalenie priorytetów niezbędnych działań w sposób ekonomicznie uzasadniony. Nie każdy budynek jest w równym stopniu objęty nowymi przepisami. Również warunki techniczne, jakość energetyczna, zapotrzebowanie inwestycyjne i potencjał oszczędności różnią się między sobą, niekiedy w znacznym stopniu.

Dlatego na początku należy przeprowadzić systematyczną analizę stanu obecnego. Które nieruchomości podlegają nowym wymogom? Gdzie istnieje pilna potrzeba podjęcia działań? Jakie systemy techniczne są już zainstalowane? A w przypadku których obiektów można połączyć działania wymagane przepisami z i tak planowanymi modernizacjami?

Na podstawie tej analizy można opracować plan inwestycyjny, który uwzględnia terminy ustawowe, wykonalność techniczną i opłacalność. Szczególnie w przypadku większych portfeli nieruchomości sensowne może być grupowanie działań w czasie, dalszy rozwój istniejących systemów pomiarowych i systemów zarządzania energią oraz przeznaczenie dostępnych środków w pierwszej kolejności tam, gdzie można osiągnąć największe korzyści ekonomiczne.

Dla właścicieli nieruchomości nastawionych na długoterminową perspektywę jest to istotny warunek kontroli kosztów eksploatacji, zapewnienia przewidywalności inwestycji oraz zagwarantowania przyszłej efektywności energetycznej ich nieruchomości.

Podsumowanie

Ustawa o modernizacji budynków rozszerza możliwości techniczne właścicieli nieruchomości, ale nie zwalnia ich z konieczności dokonywania ekonomicznych rozważań. Wręcz przeciwnie: wraz z rosnącymi wymaganiami dotyczącymi eksploatacji budynków i dodatkowymi ryzykami kosztowymi coraz większego znaczenia nabiera długoterminowa perspektywa.
Dlatego kluczowym zadaniem jest nie tylko izolowane wdrażanie wymogów regulacyjnych, ale połączenie ich z ekonomicznie opłacalną strategią modernizacji. Obejmuje to rzetelne dane dotyczące zużycia energii, a także analizy opłacalności dla poszczególnych obiektów oraz jasne ustalenie priorytetów niezbędnych inwestycji.

Dla inwestorów na rynku nieruchomości właśnie w tym tkwi rzeczywisty sens ustawy GModG: kto dziś chce podejmować właściwe decyzje dotyczące swoich nieruchomości, musi nie tylko wiedzieć, jakie rozwiązania techniczne są dozwolone, ale przede wszystkim – które z nich opłacają się w perspektywie długoterminowej.