Autorzy: Felix Brocker i Sarah Huemer

Kiedy opłaca się przeprowadzić remont

Remonty są żmudne i kosztowne – Yama Mahasher wie to z własnego doświadczenia. Mahasher dwukrotnie przeprowadził remont domu: budynku wielorodzinnego przeznaczonego na wynajem oraz domu jednorodzinnego, w którym sam mieszka. Zna tę tematykę nie tylko z życia prywatnego, ale jest również dyrektorem generalnym firmy doradczej Westbridge, która doradza branży nieruchomości. Jak twierdzi, szczególny urok mają domy z lat 70. i 80.

Mahasher ma na to wyjaśnienie. Stan techniczny tych domów jest często dobry, a przynajmniej lepszy niż w przypadku wielu jeszcze starszych budynków. Jednocześnie są one sprzedawane po niższych cenach w porównaniu z nowszymi budynkami, ponieważ często nie spełniają norm energetycznych. Należą do nich na przykład ocieplone elewacje, nowoczesne okna czy pompa ciepła.

Rynek obecnie negatywnie ocenia niską klasę efektywności energetycznej. Właśnie ta różnica sprawia, że domy te są interesujące dla nabywców, zwłaszcza że ceny nowych nieruchomości znacznie wzrosły. Kto przeprowadzi modernizację energetyczną istniejącej nieruchomości, może skorzystać na wyższej wycenie – mówi Mahasher. Dawniej, gdy chodziło o wartość nieruchomości, zawsze powtarzano: „Lokalizacja, lokalizacja, lokalizacja”. Teraz należy mówić: „Lokalizacja, lokalizacja, energia”.

Mahasher nie jest osamotniony w tej ocenie. Analiza przeprowadzona przez agencję nieruchomości Colliers, do której F.A.S. ma dostęp przedpremierowy, prowadzi do podobnego wniosku. Z ekonomicznego punktu widzenia renowacja jest zatem opłacalna przede wszystkim w przypadku domów, które pod względem energetycznym nie są ani szczególnie słabe, ani już w znacznym stopniu zmodernizowane. Wiele nieruchomości z średnich klas energetycznych – czyli D, E, a częściowo także F – pochodzi z lat 70. i 80. Kto kupi nieruchomość klasy energetycznej E o wartości rynkowej miliona euro, może dzięki odpowiedniej renowacji osiągnąć wzrost wartości o kilkaset tysięcy euro. Również inne badania wskazują, że energooszczędne domy są sprzedawane z premią cenową, choć wysokość tej premii bywa różna.

W swojej analizie firma Colliers skoncentrowała się na budynkach wielorodzinnych. Wyniki te można jednak odnieść również do domów jednorodzinnych przeznaczonych na własny użytek – twierdzi Felix von Saucken, szef Colliers Deutschland. Należy jednak wziąć pod uwagę jedno ograniczenie: inwestorzy mogą odliczyć koszty renowacji od podatku. Ponadto dążą oni do osiągnięcia określonego zwrotu z inwestycji, czy to poprzez wynajem, czy też sprzedaż nieruchomości. Właściciele mieszkający we własnych domach również cieszą się z rosnącej wartości. Dla nich liczy się jednak przede wszystkim to, że starszy dom wychodzi im ogólnie taniej niż nowy budynek.

Czy zatem warto sięgnąć po stare nieruchomości? Chociaż przemawia za tym wiele powodów, Stefan Hubenschmid, wiceprzewodniczący Stowarzyszenia Prywatnych Inwestorów Budowlanych, nie chce pomijać istniejących przeszkód. „Projekt renowacji musi być dobrze przemyślany i realizowany zgodnie z planem”. Nie każdy starszy dom jest automatycznie kopalnią złota. Dom może być wprawdzie solidny, ale znajdować się w regionie, który nie cieszy się już popytem. Należy również sprawdzić stan budynku. Istnieje na przykład ryzyko, że w trakcie prac budowlanych nagle zostanie wykryty azbest – substancja niebezpieczna. Może to spowodować znaczne dodatkowe koszty.

Ponadto, jak mówi Hubenschmid, domy z tamtych dziesięcioleci są często budowane w nieco bardziej fantazyjny sposób. Oznacza to, że ściany zewnętrzne nie zawsze przebiegają prosto, lecz mają wysunięcia i cofnięcia. Niektóre domy mają wykusze. „Wygląda to ładnie, ale komplikuje renowację” – dodaje. Ekspert ostrzega również przed niedocenianiem kosztów. Często okazują się one wyższe niż pierwotnie zakładano. „Zawsze pojawia się coś dodatkowego”.

Firma Colliers, korzystając z modelu kosztowego, przeanalizowała dwa przypadki: renowację budynku wielorodzinnego z klasy energetycznej H do C oraz z klasy E do A. Przykłady opierają się na rzeczywistych, zanonimizowanych nieruchomościach. W pierwszym przypadku ocieplono elewację zewnętrzną, zamontowano nowe okna oraz zainstalowano na dachu instalację solarną; koszty wyniosły około 600 000 euro. Drugi budynek otrzymał lepszą izolację, nowe okna oraz pompę ciepła. Koszt wynosi 420 000 euro; izolacja nie była aż tak droga jak w przypadku pierwszego budynku, a zakres prac był ogólnie mniejszy. Oba budynki zyskały na wartości, jednak z ekonomicznego punktu widzenia bardziej opłacalny był skok z klasy energetycznej E do A. Nie uwzględniono dotacji. Felix von Saucken uzasadnia to tym, że w tej dziedzinie nieustannie zachodzą zmiany, jak na przykład niedawno w przypadku dotacji na wymianę instalacji grzewczej. Kto kalkuluje własny projekt, powinien jednak uwzględnić ewentualne wsparcie państwowe.

Często jeszcze trudniej przewidzieć niż cenę jest czas, jaki zajmuje realizacja takiego przedsięwzięcia. Pierwotnie Yama Mahasher, dyrektor zarządzający firmy doradczej Westbridge, zakładał, że prace przy domu jednorodzinnym potrwają około roku. Zanim wszystko zostało ukończone, minęły trzy lata. Osoby korzystające z nieruchomości na cele prywatne często mogą się wprowadzić, nawet jeśli dom nie jest jeszcze gotowy. Dla inwestorów jest to trudniejsze. W najgorszym przypadku opóźnienie może zachwiać całym budżetem.