Von Felix Brocker und Sarah Huemer

Wann sich das Sanieren lohnt

Sanierungen sind mühsam und teuer, das weiß Yama Mahasher aus eigener Erfahrung. Gleich zweimal hat Mahasher ein Haus saniert, ein Mehrfamilienhaus zur Vermietung und ein Einfamilienhaus, das er selbst bewohnt. Er kennt das Thema nicht nur privat, sondern ist auch Geschäftsführer der Unternehmensberatung Westbridge, die die Immobilienbranche berät. Besonders Häuser aus den 1970ern und 80ern hätten einen Reiz, sagt er.

Mahasher hat dafür eine Erklärung. Die Substanz dieser Häuser sei oft gut, jedenfalls besser als bei vielen noch älteren Gebäuden. Gleichzeitig würden sie im Vergleich zu neueren Bauten mit Abschlägen gehandelt, weil ihnen häufig die energetischen Standards fehlen. Dazu zählen etwa gedämmte Fassaden, moderne Fenster oder eine Wärmepumpe.

Eine niedrige Energieeffizienzklasse straft der Markt inzwischen ab. Gerade dieser Abstand macht die Häuser für Käufer interessant, zumal die Neupreise stark gestiegen sind. Wer einer bestehenden Immobilie ein energetisches Upgrade verpasse, könne von einer höheren Bewertung profitieren, sagt Mahasher. Früher habe es immer "Lage, Lage, Lage" geheißen, wenn es um den Wert einer Immobilie ging. Jetzt müsse man sagen "Lage, Lage, Energie".

Mit dieser Einschätzung steht Mahasher nicht allein da. Eine Auswertung des Immobilienmaklers Colliers, die der F.A.S. vorab vorliegt, kommt zu einem ähnlichen Schluss. Wirtschaftlich attraktiv ist eine Sanierung demnach vor allem bei Häusern, die energetisch weder besonders schlecht noch bereits weitgehend modernisiert sind. Viele Immobilien der mittleren Energieklassen - also D, E und teils auch F - stammen aus den 70er- und 80er-Jahren. Wer bei einem Marktwert von einer Million Euro eine Immobilie der Energieklasse E kauft, kann durch eine entsprechende Sanierung einen Wertzuwachs von mehreren Hunderttausend Euro erzielen. Auch andere Untersuchungen kommen zu dem Ergebnis, dass energieeffiziente Häuser mit Preisaufschlägen gehandelt werden, auch wenn die Höhe der Prämien unterschiedlich ausfällt.

Colliers hat sich in der Analyse auf Mehrfamilienhäuser konzentriert. Die Ergebnisse ließen sich aber auch auf selbst genutzte Einfamilienhäuser übertragen, sagt Felix von Saucken, Chef von Colliers Deutschland. Eine Einschränkung ist dabei jedoch zu berücksichtigen: Investoren können Sanierungskosten steuerlich geltend machen. Zudem verfolgen sie ein Renditeziel, entweder über die Vermietung oder den Verkauf der Immobilie. Eigennutzer freuen sich zwar ebenfalls über steigenden Wert. Für sie zählt aber vor allem, mit einem älteren Haus insgesamt günstiger wegzukommen als mit einem Neubau.

Also ran an die alten Immobilien? Auch wenn viele Gründe dafür sprechen, möchte Stefan Hubenschmid, stellvertretender Vorsitzender des Verbands privater Bauherren, die Hürden nicht verschweigen. "Das Sanierungsvorhaben muss gut durchdacht sein und einem Plan folgen." Nicht jedes ältere Haus ist automatisch eine Goldgrube. So kann das Haus zwar selbst solide sein, sich aber in einer Region befinden, die nicht mehr gefragt ist. Auch der Gebäudezustand sollte geprüft werden. Eine Gefahr besteht beispielsweise darin, dass im Bauprozess plötzlich der Gefahrstoff Asbest gefunden wird. Dadurch können erhebliche Mehrkosten entstehen.

Zudem seien Häuser aus diesen Jahrzehnten oft etwas verspielter gebaut, sagt Hubenschmid. Soll heißen: Die Außenwände verlaufen teils nicht geradlinig, sondern haben Vor- und Rücksprünge. Teils haben die Häuser Erker. "Das sieht schön aus, macht die Sanierung aber komplizierter", sagt er. Auch warnt der Fachmann davor, die Kosten zu unterschätzen. Sie fallen oft höher aus als ursprünglich angenommen. "Irgendwas kommt immer noch dazu."

Colliers hat mithilfe eines Kostenmodells zwei Fälle durchgerechnet, die Sanierung eines Mehrfamilienhauses von Energieklasse H auf C und eines von E auf A. Die Beispiele basieren auf echten, anonymisierten Bestandsimmobilien. Bei Ersterem wird die Außenfassade gedämmt, neue Fenster eingebaut und eine Solaranlage auf dem Dach angebracht, die Kosten liegen bei rund 600.000 Euro. Das zweite Haus bekommt eine bessere Dämmung, neue Fenster und eine Wärmepumpe. Die Kosten liegen bei 420.000 Euro, die Dämmung war nicht ganz so teuer wie beim anderen Haus und es waren insgesamt weniger Maßnahmen. Beide Häuser gewannen an Wert, wirtschaftlich attraktiver war aber der Sprung von E auf A. Förderungen wurden nicht berücksichtigt. Felix von Saucken begründet das damit, dass es hier ständig Änderungen gebe, wie eben kürzlich bei den Förderungen für den Heizungstausch. Wer ein eigenes Projekt durchrechnet, sollte mögliche staatliche Unterstützungen allerdings berücksichtigen.

Was oft noch schwieriger vorherzusehen ist als der Preis ist die Zeit, die ein solches Vorhaben braucht. Ursprünglich hatte Yama Mahasher, der Geschäftsführer der Beratung Westbridge, für das Einfamilienhaus mit etwa einem Jahr gerechnet. Bis alles fertig war, waren es drei. Wer die Immobilie privat nutzt, kann oft einziehen, wenn das Haus noch nicht fertig ist. Für Investoren ist das schwieriger. Im schlimmsten Fall bringt eine Verzögerung die gesamte Rechnung ins Wanken.