Das Gebäudemodernisierungsgesetz: Was sich für Immobilieninvestoren jetzt rechnet

Das Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) gibt Immobilieneigentümern wieder mehr Freiheit bei der Wahl ihrer Heizsysteme. Neue Gas- und Ölheizungen bleiben grundsätzlich zulässig. Doch was beim Kauf günstiger erscheint, kann im laufenden Betrieb teuer werden. Denn künftig müssen Vermieter einen größeren Teil der Gaskosten selbst tragen. Für Immobilieninvestoren stellt sich deshalb die Frage, welche Heizsysteme sich langfristig rechnen und welche finanziellen Belastungen in den kommenden Jahren auf sie zukommen könnten.

Neue Heizungsregeln und ihre finanziellen Folgen

Eine wesentliche Änderung des GModG betrifft die Wärmeversorgung. Die bisher angedachte Vorgabe, dass neu eingebaute Heizungen mindestens 65 Prozent erneuerbare Energien nutzen müssen, entfällt. Eigentümer können damit wieder freier zwischen verschiedenen Heizsystemen wählen. Gerade bei älteren Bestandsgebäuden kann das zunächst eine Erleichterung sein. Denn nicht überall lässt sich kurzfristig eine Wärmepumpe einbauen oder ein Fernwärmeanschluss herstellen.

Nach den neuen Regelungen sollen Vermieter bei neu eingebauten Gasheizungen ab 2028 jeweils die Hälfte der anfallenden CO₂-Kosten und Gasnetzentgelte übernehmen. Hinzu kommen die Mehrkosten durch die sogenannte Bio-Treppe, die ab 2029 einen schrittweise steigenden Anteil klimafreundlicher Brennstoffe vorschreibt. Vorgesehen sind zehn Prozent ab 2029, 30 Prozent ab 2035 und 60 Prozent ab 2040. Auch an diesen Mehrkosten sollen Vermieter künftig hälftig beteiligt werden.

Wie stark sich das finanziell auswirken kann, hat Westbridge am Beispiel eines Mehrfamilienhauses mit acht Wohnungen und insgesamt 600 Quadratmetern Wohnfläche berechnet. Das Gebäude aus dem Jahr 1980 befindet sich in einem mittleren energetischen Zustand und benötigt jährlich rund 75.000 Kilowattstunden Wärme. Während die Anschaffung einer zentralen Gasheizung in diesem Beispiel etwa 36.000 Euro kostet, liegen die Investitionskosten für eine Wärmepumpe nach Abzug der angenommenen Förderung bei rund 80.000 Euro.

Auf den ersten Blick spricht der deutlich niedrigere Kaufpreis für die Gasheizung. Doch Eigentümer müssen auch die laufenden Kosten berücksichtigen. Denn nach den neuen Regeln tragen Vermieter künftig einen größeren Teil der Gaskosten selbst. Bei einer neuen Gasheizung müsste der Vermieter laut Modellrechnung bereits 2029 mit einem jährlichen Kostenanteil zwischen rund 1.100 und 2.200 Euro rechnen. Im Jahr 2035 könnten es zwischen 2.200 und rund 4.000 Euro sein, 2040 sogar bis zu rund 4.750 Euro. Wie hoch die Belastung tatsächlich ausfällt, hängt unter anderem von der Entwicklung der CO₂-Preise, der Gasnetzentgelte und der Kosten klimafreundlicher Brennstoffe ab.

Über einen Zeitraum von 20 Jahren können sich daraus zusätzliche Kosten von mehreren Zehntausend Euro ergeben. Wer allein die Anschaffungskosten vergleicht, riskiert deshalb eine teure Fehlentscheidung. Eigentümer sollten neben dem Kaufpreis auch die laufenden Energiekosten, die Wartung und mögliche technische Anpassungen über die gesamte Nutzungsdauer berücksichtigen.

Technische Voraussetzungen und langfristige Kostenrisiken

Neben den unmittelbar absehbaren Kostenveränderungen müssen Eigentümer auch die langfristige Entwicklung der Energieinfrastruktur berücksichtigen. Wenn künftig weniger Gebäude mit Gas beheizt werden, verteilen sich die Fixkosten für Betrieb und Instandhaltung der Gasnetze auf eine sinkende Zahl von Anschlüssen. Das kann die Netzentgelte für verbleibende Nutzer erhöhen und die Wirtschaftlichkeit fossiler Heizsysteme zusätzlich belasten.
Eine neue Gasheizung muss deshalb nicht grundsätzlich die falsche Wahl sein. Ist der Einbau einer Wärmepumpe technisch nicht möglich und ein Fernwärmeanschluss erst in einigen Jahren verfügbar, kann eine Gasheizung für zehn bis 15 Jahre als Übergangslösung sinnvoll sein. Vorausgesetzt, dass Eigentümer die spätere Umstellung bereits bei ihrer Investitionsentscheidung berücksichtigen.

Auch bei einer Wärmepumpe kommt es auf das einzelne Gebäude an. Gerade bei älteren Mehrfamilienhäusern können beispielsweise eine unzureichende elektrische Anschlussleistung oder notwendige Umbauten an der Gebäudetechnik erhebliche zusätzliche Investitionen verursachen. Pauschale Empfehlungen greifen zu kurz. Welche Heizung sich lohnt, hängt sowohl von den technischen Voraussetzungen als auch von den zu erwartenden Gesamtkosten ab.
Neben den Kosten spielt auch die Finanzierung eine Rolle. Banken achten zunehmend darauf, wie nachhaltig eine Immobilie ist. Wer heute eine neue Gasheizung einbaut, sollte deshalb auch bedenken, ob dies spätere Finanzierungen erschweren könnte.

Bestandsanalyse als Grundlage für Investitionsentscheidungen

Gerade für Eigentümer größerer und heterogener Immobilienbestände besteht die Herausforderung darin, die notwendigen Maßnahmen wirtschaftlich sinnvoll zu priorisieren. Nicht jedes Gebäude ist gleichermaßen von den neuen Regelungen betroffen. Ebenso unterscheiden sich technische Voraussetzungen, energetische Qualität, Investitionsbedarf und mögliche Einsparpotenziale teils erheblich.

Am Anfang sollte deshalb eine systematische Bestandsaufnahme stehen. Welche Immobilien unterliegen den neuen Anforderungen? Wo besteht kurzfristiger Handlungsbedarf? Welche technischen Systeme sind bereits vorhanden? Und bei welchen Objekten lassen sich regulatorisch notwendige Maßnahmen mit ohnehin geplanten Modernisierungen verbinden?

Aus dieser Analyse lässt sich eine Investitionsplanung entwickeln, die gesetzliche Fristen, technische Machbarkeit und Wirtschaftlichkeit zusammenführt. Besonders bei größeren Portfolios kann es sinnvoll sein, Maßnahmen zeitlich zu bündeln, bestehende Mess- und Energiemanagementsysteme weiterzuentwickeln und verfügbare Mittel zunächst dort einzusetzen, wo sich die größten wirtschaftlichen Effekte erzielen lassen.

Für langfristig orientierte Bestandshalter ist das eine wesentliche Voraussetzung, um Betriebskosten zu kontrollieren, Investitionen planbar zu halten und die energetische Zukunftsfähigkeit ihrer Immobilien zu sichern.

Fazit

Das Gebäudemodernisierungsgesetz erweitert die technischen Möglichkeiten für Immobilieneigentümer, nimmt ihnen aber nicht die wirtschaftliche Abwägung ab. Im Gegenteil: Mit steigenden Anforderungen an den Gebäudebetrieb und zusätzlichen Kostenrisiken gewinnt eine langfristige Betrachtung an Bedeutung.
Die entscheidende Aufgabe besteht deshalb darin, regulatorische Vorgaben nicht isoliert abzuarbeiten, sondern sie mit einer wirtschaftlich tragfähigen Modernisierungsstrategie zu verbinden. Dazu gehören belastbare Energiedaten ebenso wie objektbezogene Wirtschaftlichkeitsanalysen und eine klare Priorisierung der notwendigen Investitionen.

Für Immobilieninvestoren liegt darin die eigentliche Konsequenz des GModG: Wer heute die richtigen Entscheidungen für seine Bestände treffen will, muss nicht nur wissen, welche technischen Lösungen erlaubt sind, sondern vor allem, welche sich langfristig rechnen.