La Ley de modernización de edificios: lo que ahora resulta rentable para los inversores inmobiliarios

La Ley de Modernización de Edificios (GModG) vuelve a otorgar a los propietarios de inmuebles una mayor libertad a la hora de elegir sus sistemas de calefacción. En principio, siguen estando permitidos los nuevos sistemas de calefacción de gas y gasóleo. Sin embargo, lo que parece más económico en el momento de la compra puede resultar caro durante su funcionamiento. Y es que, en el futuro, los arrendadores deberán asumir ellos mismos una mayor parte de los gastos de gas. Por ello, los inversores inmobiliarios se preguntan qué sistemas de calefacción resultan rentables a largo plazo y a qué cargas financieras podrían enfrentarse en los próximos años.

Las nuevas normas sobre calefacción y sus consecuencias financieras

Un cambio sustancial de la GModG afecta al suministro de calefacción. Se suprime la disposición prevista hasta ahora de que los sistemas de calefacción de nueva instalación debían utilizar al menos un 65 % de energías renovables. De este modo, los propietarios vuelven a tener más libertad para elegir entre diferentes sistemas de calefacción. Especialmente en el caso de los edificios antiguos, esto puede suponer un alivio en un primer momento. Y es que no en todas partes es posible instalar una bomba de calor o conectarse a la red de calefacción urbana a corto plazo.

Según la nueva normativa, a partir de 2028 los arrendadores deberán asumir la mitad de los costes de CO₂ y de las tarifas de la red de gas en el caso de los sistemas de calefacción de gas de nueva instalación. A esto hay que añadir los costes adicionales derivados de la denominada «escalera ecológica», que a partir de 2029 exigirá un porcentaje cada vez mayor de combustibles respetuosos con el clima. Se prevé un 10 % a partir de 2029, un 30 % a partir de 2035 y un 60 % a partir de 2040. En el futuro, los arrendadores también deberán asumir la mitad de estos costes adicionales.

Westbridge ha calculado el impacto financiero que esto puede suponer tomando como ejemplo un edificio de viviendas con ocho apartamentos y una superficie habitable total de 600 metros cuadrados. El edificio, construido en 1980, se encuentra en un estado energético medio y necesita anualmente unos 75 000 kilovatios-hora de calefacción. Mientras que la adquisición de un sistema de calefacción central de gas cuesta en este ejemplo unos 36 000 euros, los costes de inversión para una bomba de calor, una vez deducida la subvención prevista, ascienden a unos 80 000 euros.

A primera vista, el precio de compra considerablemente más bajo de la calefacción de gas resulta más atractivo. Sin embargo, los propietarios también deben tener en cuenta los gastos corrientes. Y es que, según la nueva normativa, en el futuro los arrendadores deberán asumir ellos mismos una parte mayor de los gastos de gas. En el caso de un nuevo sistema de calefacción de gas, según el modelo de cálculo, el arrendador tendría que contar ya en 2029 con una participación anual en los gastos de entre unos 1.100 y 2.200 euros. En 2035, esta cantidad podría situarse entre 2.200 y unos 4.000 euros, y en 2040 podría llegar incluso a unos 4.750 euros. El importe real de esta carga dependerá, entre otras cosas, de la evolución de los precios del CO₂, de las tarifas de la red de gas y del coste de los combustibles respetuosos con el clima.

A lo largo de un periodo de 20 años, esto puede suponer unos costes adicionales de varias decenas de miles de euros. Por lo tanto, quien se limite a comparar únicamente los costes de adquisición corre el riesgo de tomar una decisión errónea que le salga cara. Los propietarios deben tener en cuenta, además del precio de compra, los costes energéticos corrientes, el mantenimiento y las posibles adaptaciones técnicas a lo largo de toda la vida útil del inmueble.

Requisitos técnicos y riesgos de costes a largo plazo

Además de los cambios en los costes previsibles a corto plazo, los propietarios también deben tener en cuenta la evolución a largo plazo de la infraestructura energética. Si en el futuro hay menos edificios que se calienten con gas, los costes fijos de funcionamiento y mantenimiento de las redes de gas se repartirán entre un número cada vez menor de conexiones. Esto puede aumentar las tarifas de red para los usuarios restantes y suponer una carga adicional para la rentabilidad de los sistemas de calefacción basados en combustibles fósiles.
Por lo tanto, una nueva calefacción de gas no tiene por qué ser, en principio, una mala elección. Si la instalación de una bomba de calor no es técnicamente posible y la conexión a la red de calefacción urbana no estará disponible hasta dentro de unos años, una calefacción de gas puede ser una solución transitoria sensata durante un periodo de entre diez y quince años. Siempre y cuando los propietarios tengan en cuenta la futura transición ya en el momento de tomar la decisión de inversión.

También en el caso de una bomba de calor, todo depende de cada edificio en particular. Precisamente en los edificios de viviendas antiguos, por ejemplo, una potencia eléctrica insuficiente o las reformas necesarias en las instalaciones técnicas del edificio pueden suponer inversiones adicionales considerables. Las recomendaciones generales se quedan cortas. La conveniencia de un sistema de calefacción depende tanto de los requisitos técnicos como de los costes totales previstos.
Además de los costes, la financiación también juega un papel importante. Los bancos prestan cada vez más atención a la sostenibilidad de un inmueble. Por lo tanto, quien instale hoy un nuevo sistema de calefacción de gas debería tener en cuenta si esto podría dificultar futuras financiaciones.

El análisis de la situación actual como base para las decisiones de inversión

Precisamente para los propietarios de carteras inmobiliarias grandes y heterogéneas, el reto consiste en priorizar las medidas necesarias de forma económicamente razonable. No todos los edificios se ven afectados por igual por la nueva normativa. Asimismo, los requisitos técnicos, la calidad energética, las necesidades de inversión y el potencial de ahorro pueden variar, en algunos casos de forma considerable.

Por ello, se debería comenzar por un análisis sistemático de la situación actual. ¿Qué inmuebles están sujetos a los nuevos requisitos? ¿Dónde es necesario actuar a corto plazo? ¿Qué sistemas técnicos ya están instalados? ¿Y en qué inmuebles se pueden combinar las medidas exigidas por la normativa con las modernizaciones ya previstas?

A partir de este análisis se puede desarrollar un plan de inversión que concilie los plazos legales, la viabilidad técnica y la rentabilidad. Especialmente en el caso de carteras de gran tamaño, puede resultar conveniente agrupar las medidas en el tiempo, seguir desarrollando los sistemas de medición y gestión energética existentes y destinar los recursos disponibles, en un primer momento, a aquellos ámbitos en los que se puedan lograr los mayores efectos económicos.

Para los propietarios con una visión a largo plazo, este es un requisito esencial para controlar los gastos de funcionamiento, mantener la previsibilidad de las inversiones y garantizar la sostenibilidad energética de sus inmuebles.

Conclusión

La Ley de Modernización de Edificios amplía las posibilidades técnicas de los propietarios de inmuebles, pero no les exime de la ponderación económica. Al contrario: con el aumento de los requisitos para el funcionamiento de los edificios y los riesgos de costes adicionales, cobra mayor importancia una visión a largo plazo.
Por lo tanto, la tarea decisiva consiste no en cumplir las disposiciones normativas de forma aislada, sino en combinarlas con una estrategia de modernización económicamente viable. Esto incluye datos energéticos fiables, así como análisis de rentabilidad específicos para cada inmueble y una clara priorización de las inversiones necesarias.

Para los inversores inmobiliarios, ahí radica la verdadera consecuencia de la GModG: quien quiera tomar hoy las decisiones correctas para su cartera no solo debe saber qué soluciones técnicas están permitidas, sino, sobre todo, cuáles resultan rentables a largo plazo.