Por Felix Brocker y Sarah Huemer

Cuándo merece la pena reformar

Las reformas son laboriosas y caras, algo que Yama Mahasher sabe por experiencia propia. Mahasher ha reformado dos viviendas: un edificio de viviendas para alquilar y una vivienda unifamiliar en la que él mismo vive. No solo conoce el tema desde su perspectiva personal, sino que también es director general de la consultora Westbridge, que asesora al sector inmobiliario. Según él, las viviendas de los años 70 y 80 tienen un encanto especial.

Mahasher tiene una explicación para ello. La estructura de estas viviendas suele estar en buen estado, en cualquier caso mejor que la de muchos edificios aún más antiguos. Al mismo tiempo, se venden con descuentos en comparación con las construcciones más nuevas, ya que a menudo carecen de los estándares energéticos. Entre ellos se incluyen, por ejemplo, fachadas aisladas, ventanas modernas o una bomba de calor.

El mercado penaliza ahora una clase de eficiencia energética baja. Precisamente esta diferencia hace que las viviendas resulten interesantes para los compradores, sobre todo porque los precios de las viviendas nuevas han subido considerablemente. Quien realice una mejora energética en un inmueble ya existente puede beneficiarse de una valoración más alta, afirma Mahasher. Antes, cuando se hablaba del valor de un inmueble, siempre se decía «ubicación, ubicación, ubicación». Ahora habría que decir «ubicación, ubicación, energía».

Mahasher no es el único que comparte esta opinión. Un análisis de la agencia inmobiliaria Colliers, al que ha tenido acceso en primicia el F.A.S., llega a una conclusión similar. Según este, la rehabilitación resulta económicamente atractiva sobre todo en el caso de viviendas que, desde el punto de vista energético, no están ni especialmente mal ni ya modernizadas en gran medida. Muchos inmuebles de las clases energéticas medias —es decir, D, E y, en parte, también F— datan de los años 70 y 80. Quien compre un inmueble de clase energética E con un valor de mercado de un millón de euros puede conseguir, mediante una rehabilitación adecuada, una revalorización de varios cientos de miles de euros. Otros estudios también llegan a la conclusión de que las viviendas energéticamente eficientes se comercializan con recargos de precio, aunque la cuantía de dichos recargos varíe.

Colliers se ha centrado en el análisis de los edificios de viviendas. Sin embargo, los resultados también podrían aplicarse a las viviendas unifamiliares de uso propio, afirma Felix von Saucken, director de Colliers Alemania. No obstante, hay que tener en cuenta una salvedad: los inversores pueden desgravarse fiscalmente los costes de rehabilitación. Además, persiguen un objetivo de rentabilidad, ya sea mediante el alquiler o la venta del inmueble. Los propietarios que viven en sus viviendas también se alegran del aumento de valor. Sin embargo, para ellos lo más importante es que, en general, les sale más barato una vivienda antigua que una de nueva construcción.

¿Así que hay que lanzarse a por los inmuebles antiguos? Aunque hay muchas razones a favor, Stefan Hubenschmid, vicepresidente de la Asociación de Constructores Privados, no quiere ocultar los obstáculos. «El proyecto de rehabilitación debe estar bien pensado y seguir un plan». No todas las casas antiguas son automáticamente una mina de oro. Así, aunque la vivienda en sí sea sólida, puede estar situada en una zona que ya no tiene demanda. También hay que comprobar el estado del edificio. Un riesgo, por ejemplo, es que durante el proceso de construcción se detecte de repente la presencia de amianto, una sustancia peligrosa. Esto puede acarrear costes adicionales considerables.

Además, las casas de esas décadas suelen tener una construcción algo más caprichosa, afirma Hubenschmid. Es decir: las paredes exteriores a veces no son rectas, sino que presentan salientes y retranqueos. Algunas casas tienen miradores. «Queda bonito, pero complica la rehabilitación», afirma. El experto también advierte de que no hay que subestimar los costes. A menudo resultan más elevados de lo previsto inicialmente. «Siempre surge algún imprevisto».

Colliers ha calculado, con ayuda de un modelo de costes, dos casos: la rehabilitación de un edificio de viviendas de la clase energética H a la C y de otro de la clase E a la A. Los ejemplos se basan en inmuebles reales ya existentes, cuyos datos se han anonimizado. En el primer caso, se aísla la fachada exterior, se instalan nuevas ventanas y se coloca una instalación solar en el tejado; los costes rondan los 600 000 euros. La segunda vivienda recibe un mejor aislamiento, nuevas ventanas y una bomba de calor. El coste asciende a 420 000 euros; el aislamiento no fue tan caro como en el otro edificio y, en total, se llevaron a cabo menos medidas. Ambos edificios ganaron en valor, pero el salto de la clase E a la A resultó más atractivo desde el punto de vista económico. No se tuvieron en cuenta las ayudas. Felix von Saucken lo justifica alegando que en este ámbito se producen cambios constantes, como ha ocurrido recientemente con las ayudas para la sustitución de sistemas de calefacción. No obstante, quien calcule su propio proyecto debería tener en cuenta las posibles ayudas estatales.

A menudo, lo que resulta aún más difícil de prever que el precio es el tiempo que requiere un proyecto de este tipo. En un principio, Yama Mahasher, director general de la consultora Westbridge, había calculado que la vivienda unifamiliar tardaría aproximadamente un año. Al final, hasta que todo estuvo listo, fueron tres. Quien utilice el inmueble para uso privado, a menudo puede mudarse aunque la casa aún no esté terminada. Para los inversores, esto resulta más complicado. En el peor de los casos, un retraso puede desequilibrar todo el presupuesto.